买房置业,对于我们华人朋友们来说好像永远是一个热门的话题,而买房过程中一个最关键和最复杂的环节就是贷款。能否快速获得房贷,决定了你能否抢占先机,尤其是在当前火热的房地产市场。

 

 

想像一下,经过长时间的找房,您最后终于看到一个心仪的房子,马上让您的买房经纪起草了买房合同并提交给卖方,但是最后您的贷款没能按时批下来或者贷款申请被拒绝了,这个时候您的心情如何?

 

 

贷款申请和审批是一个相对被动的过程,也就是说,贷款申请人即不能决定审批的时间,更不能决定贷款审批能不能通过,这些都将取决于贷款机构(银行)的贷款审批人(underwriter)。请朋友们注意,我这里所说的贷款审批人,不是您的银行经理,也不是您的贷款经纪,而是最终审核和批准您的贷款的人,一般情况下,是没有机会和贷款审批人直接见面的。您的银行经理或者贷款经纪只能帮您准备您的申请,然后将申请报送给贷款审批人。

 

 

可能朋友们会问,既然是这样,那我们是不是完全无能为力,只能听天由命呢?或者我们能不能做些什么,来帮助提高贷款批准的可能性或者帮助缩短审批的时间呢?答案是肯定的。

 

下面就通常会影响贷款审批的几个方面,根据我个人的经验,来谈一下怎样帮助提高贷款批准的可能性或者帮助缩短审批的时间。

 

[房贷知识]

 

首先,如果申请人对房屋贷款的知识有一定的了解,会对贷款的成功有很大帮助,因为在这种情况下,就可以做到有的放矢。我们知道,根据贷款申请人的情况不同,贷款有很多类别。如果贷款申请人能够按照自身的情况,知道应该按照哪一类贷款来申请并及早按照要求来准备,无疑会对贷款的审批有很大帮助。

曾经有几次, 有自雇的朋友们来找我,他们听说银行有针对自雇客人的贷款,就以为只要是自雇的就应该取得贷款。当我问起他们的详细情况时,发现他们有些刚刚开始他们的自雇生意,就只能告诉他们没办法按自雇来做贷款,因为银行要求客人自雇最少要两年以上。

 

 

1、收入与报税的规划

 

申请贷款时,银行一般都是按照您的收入来计算贷款额,收入的高低会直接影响贷款额。

 

在这方面常遇到的问题是,有些朋友们,特别是自雇的朋友们,报税的时候想尽量省税,甚至帮他们报税的会计师们也想方设法帮他们把收入报低,这样确实节省了一些税款,但是却没有意识到,这样可能给贷款带来了困难。从这方面看,省税和贷款总是矛盾的。

 

 

在贷款规划方面,我给朋友们的提示是,如果有贷款的打算,一定要尽早考虑,以便尽早合理规划您的报税,做到省税和贷款能够兼顾。如果在您的会计师帮您规划报税的同时,也有一个有经验的贷款经纪帮您规划贷款,会对您的贷款的审批有很大的帮助。

 

2、收入证明资料的提供

 

收入证明资料的准备是贷款申请过程中一个十分重要的环节,它可以直接影响审批所需的时间,甚至影响贷款的成功与否。

 

首先,要保证所提交的资料全面,不要有遗漏,否则,如果在银行最后审核时发现资料不全,会要求申请人补交资料,如果事先没有准备好,势必延误审批的时间。

 

其次,要保证提供的资料准确,清晰和有序,以保证贷款审批人(underwriter)能够快速审核完毕。

 

另外,如果有的地方不是很清楚的话,最好加以说明,以避免审核过程中的反复,节省时间。

在准备资料时,如果有问题,一定要请您的银行经理或者贷款经纪帮您解释清楚,然后按照要求去准备。

 

 

3、首付款的准备

 

首付款的准备是另一个需要特别注意的地方。很多贷款申请人因为一些与首付款有关的问题而不得不放弃心仪的房子。

 

对于存有首付款的贷款申请人银行账户,大多数银行一般都会审核90天的存取款记录。如果发现有比较大额的存款或者比较频繁的存款,银行会要求贷款申请人提供资金来源的证明,而且要求资金来源必须合法。

 

 

与首付款有关的另外一个问题是,有的贷款申请人以为自己有足够的首付款,但是最后审批时,银行却发现不够。

 

比如,有的贷款申请人知道可以贷款80%,以为自己有20%的首付款就行了,但是却不知道有很多因素会影响首付款是不是已经达到要求。其中一种情况是贷款申请人不知道或者不记得还要准备最后的过户费用。

 

另外一种情况是,贷款申请人以为可以贷到房子成交价的80%,而实际上却是房子评估价的80%。有很多情况下,由于某种原因,而造成房子的评估价低于房子的成交价。比如,在卖方市场的情况下,经常会出现买家竞价的情况,这时,如果买家出价过高,就会造成房子的成交价高于评估价,这时,由于银行只能贷到房子评估价的80%,买家的首付款就必须高于房子成交价的20%。如果事先买家是严格按照房子成交价的20%来准备的首付款,就势必会造成首付款不足的情况。

 

 

曾经有几次接到地产经纪朋友们的电话,说他们的客人在交了定金之后,发现银行不能贷给他们原来预期的额度,而造成首付款不足的情况,问我有没有办法。在这种情况下,我只能抱歉地告诉他们如果客人凑不足首付款,又不想放弃定金,唯一的办法就是做私人贷款。

 

在这方面,我给朋友们的一点提示就是,在买房时,无论是在首付款方面,还是在贷款方面,最好都适当地给自己留有一点余地。另一方面,要尽早准备好首付款,

 

由于贷款是一个比较复杂的环节,影响贷款审批的因素也非常多,上面所讲的,可能难免会有遗漏,欢迎朋友们予以指正,也欢迎朋友们来电咨询或者一起讨论。

 

赵浣钧 (Jerry Zhao),

专业贷款经纪 (Mortgage Broker)

电话:604-799-3939

邮箱:jerrya138@gmail.com

微信:lando368