房屋买卖中的若干法律问题解答

  购买房屋是一项重大决定,签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力,不可以任意修改或取消合同,否则要付违约责任。

  (1) 签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办?

  大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。

  在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢? 买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方

  互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中,买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。 同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。

  (2) 签了买房合同,卖主答应交吉前提供有关房屋的文件,如税单,防火证明等,可直到交吉前还没如约交出这些文件,买主有权以此理由拒绝交吉吗?

  这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能,

  一: 条件条款(condition)形式,即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件,或完成某个事项,如果没有按时完成,则合同作废,定金如数退还。

  二:保证条款 (warranty) 形式, 即卖主保证向买主提供某些材料,但没有明确规定买主有权取消合同。 在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款:条件没满足时,合同自动作废。 保证条款:这时虽然卖方的保证没有完成,买方却没有当然取消和同的权利,买主应该按时交吉,但可以保留事后追究对方违约的责任,诉求合理的赔偿。也就是说,一方违约时,另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件,卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租,而事实上,交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件, 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约,买下此房,然后再告对方赔偿损失。

  因此签订合同时,一定要考虑清楚,各项条件必须写清楚, 最好请律师审阅一下合同。

  注: 以上内容只供参考,不是法律意见,具体案件请咨询律师。