3、签订买卖合同

   首先是买方给卖方offer(出价)。具体做法就是在BC省的标准房屋买卖合同文本上写明买方的具体要求,最主要的条款包括:

A、Purchaseprice(购买价)。

如果卖家挂牌价或报价是200万,买家可以按自己的想法在合同上给出第一次报价。如果知道同时有好几个买家,这个报价就需要掌握技巧了。即使没有其他买家,这个报价也不能给的太离谱,比如只报100万,肯定不是一个恰当的报价,卖家会觉得您根本没诚意买这房子。这个报价需要买家和自己的经纪好好商量再出。经纪的经验在这个时候就非常重要,他应该给客户提供最近该区域同类房屋的成交价供买家参考。

B、Deposit(定金)。

一般定金是购买价的5%,不过可以取一个整数,这个条款需要约定定金支付时间和支付到什么账户。一般合同约定的是在“ Subjects Removal(条件移除之日)”的24个小时之内支付,合同约定定金是支付到买方经纪公司的信托账户(就是您的买房经纪的地产公司信托账户),这个账户受房地产服务法例的制约,买方经纪公司也不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在“Completion Date(交易完成之日)”应支付给卖方。

C、Term and Condition(条款和条件)。

这个是对买家最重要的一点。通常来说,如果买方给出offer 被卖方全盘接受的话,合同就成立了,但是,在买方给offer的时候,买方实际上还有好几件重要的事情没办呢,包括对房屋进行全面检查(验屋)、申请银行贷款、其间银行还需对房屋价值进行评估等等。所以,买家一定在这个条款中列明自己的具体要求或条件,同时保证在一定期限内完成这些事项,如果买方最终无法完成这些事项,合同就不能成立,且买方不因此承担任何责任。这个期限通常是可谈的,但惯例是7天左右。好的买方经纪一定会就这个条款给买方提供充分的建议并写入合同。

D、Completion(交易完成)。

这个条款写明买方希望完成交易的日期。

E、Possession(占有)。

这个条款是写明买方希望接收房屋钥匙和占有房产的日期,一般来说,这个日期可能会比完成交易的日期晚一天,以便卖方可以搬家并清洁房屋。

F、Adjustments(调整)。

这个条款是写明从哪个日期开始由买方承担房屋的所有税和能源费用。这个日期通常是占有的日期。

G、Includeditem(包含的物品)。

买方先提出想在购买价中包括的房间内可移动的物品,比如冰箱、洗衣机、家具等等。

H、Offer(出价)。

在这个条款中,买方要注明这个offer的有效期是到哪一日的几点几分为止,并且签字。买方要有思想准备,也就是说这个要约一经卖方接受,合同就算成立了。

买方经纪把上述买方签字的合同发个卖方或卖方经纪,就进入到卖方承诺的阶段。在合同中专门有一个条款就是Accceptance(承诺)。在这个条款中,如果卖方同意买方提出的所有条件,则卖方只要在要约有效期内签字,合同就成立了。但是通常而言,卖方不会完全同意买方的要约,具体做法就是在买方前述合同条款中进行修改,比如购买价,卖方会提出一个新报价,其他条件,卖方也会按照自己的想法进行调整,具体调整方式就是在买方的条件旁边直接手写上新的条件,并在新的条件边上简签(只签姓)。这份文件构成一份新要约,也会附有有效期,再发给买方。

这样要约、承诺经过几个来回,如双方最终能达成一致,合同就初步成立,但还要记得,在合同中的Term and Condition(条款和条件)中,买方还保留了若干条件,这些条件如果在约定的期限内不能成就,买方还可以不执行合同且不承担任何责任。所以说这个期间是买方的反悔期。

 4、银行贷款

   在买卖合同签订后,银行还会派人评估房屋的实际价值,理论上讲,银行是按房屋评估价值的65%提供贷款,也就是说,如果银行认为房屋实际价值低于买价的话,银行只能按房屋的实际价值给予贷款,如果银行认为房屋实际价值高于买价的话,银行按买价给予贷款。

贷款也有贷款经纪,买家可以根据需要来决定是否需要用贷款经纪。有些情况下,贷款经纪可以帮着买方获得更好的贷款条件。

   加拿大的贷款合同也很复杂。分为浮动利率和锁定利率两种。如果申请30年期贷款,一个贷款合同也不一定签30年期,通常买方可以选择一个期限,比如3年、4年或5年,这个期限到了之后,买方可以与这家银行重谈条件,也可以转到其他银行。目前加拿大银行贷款利率一直保持在低利率,通常浮动利率会低于锁定利率。买方可以根据自己的时间需要选定具体条件。

   贷款合同并不是在此时签署的,银行只是通知买方符合贷款条件,并告知贷款的金额,买方就可以继续进行买房程序了。当条件解除(subject removal)之后,需要把购房文件及你找的律师信息给银行或贷款经纪,他们会和律师直接联系放贷事宜。

      5、验屋

通常在买卖合同中,买方会约定自己有权自付费用对房屋进行核验。也就是说,如果经过核验,买方对房屋状况不满意,也属于合同约定的条件不能解除的情况。在加拿大验屋师是个专门的职业,请验房师验房的费用大概几百元不等,时间需要大约3-5个小时左右。

      6、去市政府核验产权

   去市政厅核验房屋产权是否存在问题,问问是否存在纠纷,案件发生等事情。其实在购房条件里有一条Title search就是确定房子产权问题的,你的经纪及律师都会帮你细细查看的。

      7、解除条件和付定金

   上面2、3、4件事儿都办妥了,7天也就差不多到了,这时如果确实已经下定决心买这房子了,就需要解除条件了。解除条件的方式就是买方中介准备一份contract purchase and sale addendum,在上面写明之前的条件都已经满足,可以解除,同时,如需有要求卖方在交房前完成的事项,也注明在这份文件里,比如,要求卖方更换好热水炉并提供相应发票等。这个文件先由买方签署了,再由卖方签署,合同就正式成立了。

之后24小时内,买方需要用银行本票向双方认可的监管人(通常是买方经纪所属的房地产公司)账户支付定金,监管人将按相关法例和合同约定在适当的时候支付该款项。如果交易无法达成,定金可能需交由法庭判定归属。

未完待续!